Itapema Panorama do Mercado Imobiliário

Highlights

Itapema Panorama do Mercado Imobiliário

• Variação trimestral positiva de +0,4920% em outubro e +1,4683% em dezembro de 2024.
• Queda pontual de -1,3754% em novembro.
• Bairro Morretes se destaca como uma das opções mais acessíveis, com preço médio abaixo de R$12.000/m².
• Tendência: estabilidade.

O mercado imobiliário de Itapema Q4/2024

Primeiramente, o mercado imobiliário de Itapema/SC tem demonstrado resiliência e leve valorização ao longo do quarto trimestre de 2024.

Com base no Índice Levantamento Imobiliário Q4/2024, além disso a analise que avaliou o comportamento de preço médio por metro quadrado, variações mensais e o desempenho por bairros, fornecemos uma prévia do que aconteceu durante o período no local.

Desempenho Geral do Mercado Imobiliário de Itapema no Q4/2024

Antes de mais nada, para entender as principais tendências imobiliárias em Itapema, foram examinados os três últimos meses de 2024, e elaboramos um relatório ‘’Q4/2024, Índice Levantamento Imobiliário”, aqui seguem algumas informações sobre o cenário da nossa análise:

Outubro 2024

• Preço médio do m²: R$ 15.093,10
• Variação mensal: +0,4920%
• Preço médio do imóvel: R$ 1.840.462,00

Novembro 2024

• Preço médio do m²: R$ 14.885,51
• Variação mensal: -1,3754%
• Preço médio do imóvel: R$ 1.798.585,00

Dezembro 2024

• Preço médio do m²: R$ 15.104,08
• Variação mensal: +1,4683%
• Preço médio do imóvel: R$ 1.875.097,00

Análise dos Bairros

Enquanto isso nos bairros de Itapema, a performance geral esconde nuances importantes quando segmentamos por localização:

Centro

Outubro 2024

• Preço médio de: R$ 3.063.155,40
• Preço médio por m²: R$19.491,61/m²
• Mediana: R$2.698.800,00

Novembro 2024

• Preço médio de: R$ 3.300.438,98
• Preço médio por m²: R$19.678,22/m²
• Mediana: R$2.960.000,00

Dezembro 2024

• Preço médio de: R$ 3.330.807,77
• Preço médio por m²: R$19.632,92/m²
• Mediana: R$2.998.800,00

Meia Praia

Outubro 2024

• Preço médio de: R$ 3.083.619,90
• Preço médio por m²: R$18.624,82/m²
• Mediana: R$2.130.000,00

Novembro 2024

• Preço médio de: R$ 3.171.161,15
• Preço médio por m²: R$19.090,05/m²
• Mediana: R$2.173.524,92

Dezembro 2024

• Preço médio de: R$ 3.141.047,14
• Preço médio por m²: R$19.048,39/m²
• Mediana: R$2.263.293,84

Morretes

Outubro 2024

• Preço médio de: R$ 775.377,71
• Preço médio por m²: R$11.711,15/m²
• Mediana: R$768.864,00

Novembro 2024

• Preço médio de: R$ 763.871,89
• Preço médio por m²: R$11.494,70/m²
• Mediana: R$765.289,85

Dezembro 2024

• Preço médio de: R$ 762.159,53
• Preço médio por m²: R$11.464,30/m²
• Mediana: R$762.917,17

Tendências e Insights de Itapema, Panorama do Mercado Imobiliário

Formação de preços predominantemente baseada em custos 

Em primeiro lugar, grande parte das construtoras em Itapema ainda adota uma metodologia de precificação que considera majoritariamente o custo de aquisição do terreno e a soma das despesas de construção (materiais, mão de obra, impostos e margens internas).

Além disso, essa abordagem tende a reproduzir aumentos de preço mesmo quando a dinâmica de oferta e demanda no mercado não justifica elevações abruptas, gerando distorções em relação ao valor percebido pelo cliente ​.         

Oferta x demanda pouco incorporada no cálculo

Embora os dados do Q4/2024 mostrem variações mensais (–1,3754% em novembro de 2024 e +1,4683% em dezembro de 24), essas oscilações não refletem necessariamente mudanças significativas na quantidade de unidades disponíveis ou no interesse real de compra.

Além disso, os reajustes são frequentemente determinados por orçamentos internos e projeções de custos, em vez de análises de mercado que cruzem número de lançamentos, velocidade de vendas e estoque em carteira ​. 

Concorrência subestimada nas estratégias de precificação

Em mercados mais maduros, a prática de monitorar preços praticados por incorporadoras rivais tem impacto direto na competitividade, ainda assim, em Itapema é comum que construtoras reajam aos próprios custos e margens previstas, sem dar atenção ao posicionamento de produtos semelhantes na região.

Sendo assim, isso pode resultar em sobrepreço de alguns empreendimentos e perda de atratividade diante de alternativas concorrentes, sem o entendimento do que está acontecendo por parte da construtora/incorporadora.

Foco no “preço-tabela” em detrimento do valor entregue

A percepção de valor que engloba fatores como localização, qualidade de acabamento, sustentabilidade e benefícios de lazer muitas vezes ficam em segundo plano, ou seja, é ignorada. O grande volume de oferta e a semelhança de espaços de lazer, faz com que haja uma distorção, sendo assim, os imóveis com atrativos, os ”diferenciados” que são requeridos pelo consumidor de alto padrão se tornam difíceis de comercializar devido o excesso de oferta de imóveis aparentemente são semelhantes.

Enquanto isso, imóveis com os mesmos equipamentos de lazer apresentam podem apresentar uma precificação que aparentemente é subvalorizada, resultando em um cenário complexo que demonstra exatamente a ausência de análise de mercado, de concorrência, e a falta de dados para saber onde posicionar o produto. Muitos imóveis possuem ‘’tickets’’ (preço) desajustado com a realidade, enquanto outros são precificados em um valor que beira ao risco.

Oportunidade para quem adotar a precificação inteligente

Afinal, existe espaço relevante para empresas que adotem modelos híbridos combinando análise de custos (preço elaborado a partir do custo) com inteligência de mercado (estudos de mercado, avaliando a concorrência) e analisando a elaboração de preço baseado em valor (percepção do cliente final sobre o seu produto).

Com as ferramentas de pesquisa de mercado interativas do Levantamento Imobiliário você consegue analisar o mercado de forma ampla, e elaborar uma precificação dinâmica podendo ajustar os preços de lançamento e tabela de vendas de acordo com o cenário real do mercado, otimizando margens sem comprometer o ritmo de vendas e reduzindo o risco em ter um empreendimento que não obtém a performance desejada.

O que esperar do Mercado Imobiliário de Itapema?

Assim sendo, Itapema e o Panorama do Mercado Imobiliário, refletiu um ambiente equilibrado, com bairros consolidados e emergentes oferecendo possibilidades distintas.
Vale ressaltar que a complexidade e ausência de dados para a precificação das construtoras pode levar o mercado a um cenário de instabilidade, a depender de fatores macroeconômicos, além disso deve ser levado em conta a oferta e demanda da região.

(Dados extraídos do Índice Levantamento Imobiliário Q4/2024, elaborado por Guilherme Dal Maso Chioca)

Acesso ao material [Q4-2024] Índice Levantamento Imobiliário.