Entendendo o Ciclo do Mercado Imobiliário em Itapema Outubro de 2024

Highlights

4 Fases do Ciclo do Mercado Imobiliário: Recuperação, Expansão, Excesso de Oferta (Saturação) e Recessão (Crise) moldam o comportamento do mercado e os preços dos imóveis.
Status Atual: Itapema está na fase intermediária-avançada de Expansão.
Preço do m²: Média de R$ 15.093,10 em outubro de 2024, com 4.951 unidades disponíveis de construtoras (VGV de R$ 9,1 bilhões).

Mercado Imobiliário e os Ciclos

O mercado imobiliário é formado por ciclos, que representam as diferentes fases pelas quais ele passa ao longo do tempo. Esses ciclos ajudam a explicar por que os preços sobem, por que algumas regiões ficam saturadas de construções e por que, em certos momentos, é mais fácil ou mais difícil comprar ou vender imóveis. Pensamos em elaborar este artigo para deixar mais claro aos nossos leitores e assinantes como ‘’funciona’’ o mercado imobiliário, escrevemos este artigo de forma simplificada pois acreditamos que é um tema que deve ser acessível a todos os públicos. Mas então, como funcionam os 4 estágios no Ciclo do Mercado Imobiliário?

1. Recuperação

A fase de recuperação ocorre após um período de queda ou estagnação no mercado imobiliário. Durante essa etapa, os preços dos imóveis começam a se estabilizar após um período de baixa. As vendas ainda são lentas, e as construtoras mantêm um ritmo reduzido de novos projetos.

O que acontece nessa fase:

• Compradores: Começam a voltar ao mercado de forma cautelosa, buscando oportunidades de imóveis com preços mais baixos ou condições atrativas de compra ou financiamento.
• Investidores: Procuram imóveis desvalorizados para comprar, esperando que os preços subam no futuro.
• Construtoras: Mantêm prudência e evitam lançar grandes projetos, focando em concluir ou vender unidades que ainda estão no estoque.

Com o passar do tempo, a confiança dos compradores e investidores aumenta. Isso acontece porque os indicadores econômicos melhoram, os juros ficam mais atrativos e a demanda por imóveis começa a crescer de maneira moderada. A recuperação é um momento de transição, onde o mercado se prepara para uma nova fase de crescimento.

2. Expansão

Na fase de expansão, o mercado imobiliário atinge um momento de grande demanda. Mais pessoas estão interessadas em comprar, seja para morar, seja como investimento. Como resultado, os preços dos imóveis sobem e novos projetos imobiliários surgem para atender à procura crescente.

O que acontece nessa fase:

• Compradores: Sentem mais confiança para comprar, pois veem o mercado em crescimento.
• Investidores: Aumentam suas compras de imóveis, esperando obter lucros rápidos com a valorização.
• Construtoras: Intensificam os lançamentos e construções para atender à alta demanda, aproveitando o momento de otimismo no mercado.

Essa fase é marcada pelo otimismo. Construtoras aumentam suas atividades e lançam empreendimentos para aproveitar o bom momento. Investidores se sentem confiantes, acreditando que os preços continuarão subindo. No entanto, é importante lembrar que o crescimento excessivo pode levar a uma oferta maior do que a demanda é capaz de absorver, abrindo caminho para a próxima fase.

3. Excesso de Oferta (Saturação)

Quando o mercado imobiliário passa por um período de expansão muito rápido, ele pode acabar gerando um excesso de oferta. Isso significa que foram construídos mais imóveis do que as pessoas podem ou querem comprar. Como resultado, os preços param de subir ou até começam a cair.

O que acontece nessa fase:

• Compradores: Adotam uma postura mais cautelosa, esperando por melhores oportunidades de preços.
• Investidores: Começam a enfrentar dificuldades para vender ou alugar os imóveis adquiridos anteriormente. Alguns podem buscar vender a preços reduzidos para evitar prejuízos maiores.
• Construtoras: Reduzem o ritmo de lançamentos e buscam escoar o estoque acumulado com promoções e condições especiais de pagamento.

Por exemplo, em regiões litorâneas como Itapema e Porto Belo, muitos imóveis de alto padrão foram lançados nos últimos anos. No entanto, grande parte da população local não tem condições de adquirir esses imóveis. Esse tipo de situação cria estoques elevados e faz com que construtoras e investidores enfrentem dificuldades para vender, marcando o início de uma desaceleração.

4. Recessão (Crise)

Na fase de recessão, o mercado imobiliário enfrenta um período de baixa atividade. Muitos imóveis permanecem à venda por longos períodos, e os preços podem cair ainda mais. As construtoras reduzem ou até suspendem novos projetos, buscando se ajustar à falta de demanda.

O que acontece nessa fase:

• Compradores: Aproveitam os descontos para adquirir imóveis a preços mais baixos. No entanto, a insegurança econômica pode fazer com que alguns adiem a decisão de compra.
• Investidores: Muitos enfrentam dificuldades financeiras devido à queda nos preços e na demanda. Alguns optam por vender imóveis com prejuízo para evitar custos maiores, como manutenção e impostos.
• Construtoras: Reduzem significativamente a construção de novos empreendimentos e focam em renegociar com compradores e investidores para minimizar prejuízos.

Essa fase é desafiadora tanto para investidores quanto para construtoras, mas também pode representar uma oportunidade para quem deseja comprar com descontos significativos. A recessão prepara o mercado para um novo ciclo, geralmente voltando à fase de recuperação.

O Que Influencia o Ciclo do Mercado Imobiliário?

O ciclo imobiliário é influenciado por diversos fatores, como:

• Oferta e demanda: Quando mais pessoas querem comprar do que vender, os preços sobem. O contrário também é verdadeiro.
• Economia: Fatores como taxa de juros, emprego e renda afetam a capacidade das pessoas de comprar imóveis.
• Confiança: Quando as pessoas acreditam que o mercado vai crescer, elas compram mais. Se há incerteza, elas esperam ou investem em outras áreas.

Exemplos Reais: Aprendendo com o Passado

Alguns exemplos ajudam a entender como o ciclo funciona na prática:

1. Dubai: Durante os anos 2000, Dubai experimentou uma expansão imobiliária incrível, com projetos gigantes como o Burj Khalifa. Esse período foi impulsionado por uma economia aquecida e grande interesse de investidores internacionais. No entanto, com a crise financeira global de 2008, o mercado de Dubai sofreu uma drástica desaceleração. Muitos imóveis ficaram desocupados, os preços caíram significativamente, e o mercado entrou em uma recessão prolongada antes de começar a se recuperar.
2. Estados Unidos em 2008: A bolha imobiliária nos EUA é um dos exemplos mais conhecidos de como um ciclo pode ser desestabilizado. Antes da crise, houve um período de expansão alimentado por financiamentos fáceis e acessíveis. Muitos compradores adquiriram imóveis acima de sua capacidade financeira, acreditando que os preços continuariam subindo. Quando a bolha estourou, os preços caíram drasticamente, levando a execuções hipotecárias em massa e a uma recessão global.

Como Aproveitar as Oportunidades no Ciclo?

Para investidores e compradores, entender em que fase do ciclo o mercado está pode fazer toda a diferença:

• Recuperação: Um bom momento para comprar, pois os preços ainda estão baixos.
• Expansão: Excelente para vender. Investir é uma opção, mas com cautela para evitar pagar caro por produtos que podem desvalorizar no futuro.
• Excesso de oferta: Uma fase para ter paciência, pois os preços tendem inicialmente a lateralizar e podem cair.
• Recessão: Boa oportunidade para comprar imóveis com ‘’descontos’’.

Entender o ciclo do mercado imobiliário ajuda a tomar decisões mais informadas e estratégicas. Ele permite não apenas identificar boas oportunidades, mas também evitar armadilhas comuns em momentos de saturação ou recessão.

Cenário de Itapema/SC

Hoje em novembro de 2024, visualizando o Informe de outubro de 2024 do ‘’Comparativo do preço médio de venda de imóveis residenciais na amostra do último mês (R$/m²) promovido e divulgado pela FipeZap, Itapema aparece ocupando o segundo lugar do preço mais caro por metro quadrado, com o preço médio divulgado de R$13.662,00/m².

Conforme visto na matéria ‘’Itapema acumula cerca de R$ 10 bilhões em vendas de imóveis nos últimos cinco anos’’ do Jornal Trindade com base nos dados divulgados pela DWV:

‘’De 2020 a agosto de 2024, foram vendidas 9.089 unidades na cidade, o que resultou em cerca de R$ 10 bilhões em negociações… o valor total das vendas em Itapema saltou de R$ 440 milhões em todo o ano de 2020 para R$ 3,4 bilhões em 2023.’’

Assim como na matéria do jornal NSC Total, ”Recordista do mercado imobiliário em SC acumula R$ 10 bi em vendas, e não é Balneário Camboriú” :
”Um levantamento da plataforma DWV, que reúne informações do mercado imobiliário de todo o Brasil, aponta que o município de Itapema é o que registra o maior número de imóveis vendidos nos últimos anos em Sant Catarina. Num período de quase quatro anos, entre 2020 e agosto de 2024, foram vendidas 9.089 unidades na cidade, o que resultou em cerca de R$ 10 bilhões em negociações.”

E também como divulgado na matéria ‘’Itapema lidera mercado imobiliário de SC com mais de R$ 10 bilhões em vendas nos últimos quatro anos’’ no site Lance Itapema com base nos dados divulgados pela DWV:

‘’A tendência de alta continua em 2024. Somente entre janeiro e agosto deste ano, foram vendidas 2.632 unidades imobiliárias, resultando em R$ 2,9 bilhões em transações, com a expectativa de superar os números históricos de 2023…’’

A Zap Imóveis parceira da Fipe para elaboração do índice FipeZap, possui hoje em Itapema, 6.590 imóveis disponíveis a venda em seu site (segundo o Índice FipeZAP de Venda Residencial, o índice é feito acompanhando a variação dos preços de imóveis residenciais em 56 cidades brasileiras, a partir de anúncios de apartamentos prontos anunciados na Internet).

Dados do Levantamento Imobiliário

No mês de outubro de 2024 em nosso Levantamento Imobiliário, Itapema apresentava 4.951 unidades disponíveis a venda de Construtoras, com um VGV das unidades disponíveis de 9,1 bilhões e um preço médio por m² de R$15.093,10/m².

Se torna complexo o entendimento de ‘’em qual estágio estamos’’ quando estamos vivenciando os momentos (estágios), porém em meu ponto de vista estamos no estágio intermediário para avançado de Expansão. Ou seja, busque informações e avalie antes de investir ou adquirir um imóvel.

FAQ – Ciclo do Mercado Imobiliário em Itapema (Outubro de 2024)

1. O que é o Ciclo do Mercado Imobiliário?

O ciclo do mercado imobiliário é a maneira como o mercado de compra e venda de imóveis se comporta ao longo do tempo. Ele passa por quatro fases: Recuperação, Expansão, Excesso de Oferta (Saturação) e Recessão. Essas fases ajudam a entender por que os preços sobem, por que há momentos de grande demanda ou oferta excessiva e como isso impacta investidores, compradores e construtoras.

2. Quais são as fases do ciclo e como elas funcionam?

Recuperação:

Acontece após um período de queda ou estagnação.

Os preços se estabilizam, as vendas começam a melhorar lentamente, e a confiança no mercado aumenta.

Expansão:

O mercado atinge alta demanda. Os preços dos imóveis sobem, e novos projetos são lançados. Há otimismo entre compradores, investidores e construtoras.

Excesso de Oferta:

Há mais imóveis disponíveis do que pessoas interessadas em comprá-los. Os preços param de subir ou caem, e construtoras enfrentam dificuldades para vender.

Recessão:

A demanda e as vendas caem significativamente. Muitos imóveis ficam à venda por longos períodos, e os preços podem despencar.

3. Onde Itapema está nesse ciclo?

Com base nos dados recentes do Levantamento Imobiliário de outubro de 2024, Itapema está em uma fase intermediária a avançada de Expansão.

Principais Indicadores:

Alto volume de vendas: Entre 2020 e agosto de 2024, 9.089 unidades foram vendidas, somando R$ 10 bilhões em negociações.

Preço por metro quadrado: R$ 15.093,10/m² em outubro de 2024 (dados do Levantamento Imobiliário).

Estoque elevado: 4.951 unidades disponíveis de construtoras, com VGV total de R$ 9,1 bilhões.

Embora o mercado esteja aquecido, o elevado estoque de imóveis é um alerta de que o excesso de oferta pode se aproximar.

4. O que significa estar na fase de Expansão?

Estar na fase de Expansão significa que:

A demanda por imóveis é alta.

Os preços estão subindo.

Construtoras estão lançando novos projetos para atender à procura crescente.

No entanto, é uma fase que exige cautela, pois o crescimento acelerado pode levar a um excesso de oferta, onde há mais imóveis do que compradores.

5. Quais são os dados mais relevantes sobre Itapema em outubro de 2024?

Preço médio do metro quadrado: R$ 15.093,10/m² (Levantamento Imobiliário).

Unidades disponíveis para venda: 4.951 unidades (de construtoras).

Valor Geral de Vendas Disponível de Construtoras (VGV): R$ 9,1 bilhões em estoque de construtoras.

Venda acumulada (2020 a agosto de 2024): 9.089 unidades vendidas, somando R$ 10 bilhões.

Ranking de preços por metro quadrado: Segundo lugar no Brasil, com preço médio de R$ 13.662/m² (FipeZap).

Levantamento Imobiliário

O Levantamento Imobiliário é especialista em dados do mercado imobiliário e possui o maior levantamento de imóveis em Porto Belo e Itapema. Nosso Levantamento Imobiliário é atualizado mensalmente com mais de 9500 imóveis. Encontre oportunidades baseada em dados, e reduza os riscos antes de tomar sua decisão de compra ou venda. Entre em contato para saber mais.